Stefan 发表于 2013-12-10 22:02:37

华人在德国购房安居置业兼顾投资 需警惕租户陷阱

12月9日电 据法国《欧洲时报》德国版报道,今年德国房地产市场依旧活跃,各大城市的房价继续飙升。德国政府以比其他欧洲国家更高的收益率吸引了越来越多的国外投资者,同时,商业地产行业今年的销售额预计将攀升至金融危机后的最高水平。在德国房地产市场不断升温的大背景下,在德华人也加入了购房大军。


  华人购房心声:在德安居置业 兼顾投资收益
  来到德国的第10年,吴蔚住进了新屋。这个属于他的新家有二室一厅,使用面积69平米,位于一栋六户住宅的顶层,还附带有独立车库和地下室。目前,吴蔚已经在这栋建于1994年的房子里生活了近两年的时间。面对记者的采访,他谈到了购房的原因,回忆起找房的经历。他希望,自己的想法能给众多渴望在德国安家的华人以启示。
  2011年春末夏初,吴蔚有了购房的打算。经过四五个月的寻找,他敲定了房子。2012年元旦,他正式入住新家。
  不少华人在德购房,是出于家庭安稳的考虑。而目前单身的吴蔚,显然有着不一样的想法。他说:“在德国生活久了,我习惯并喜欢上了这里的生活。身在青岛的父母给我建议,德国房价还不算高,如有可能就在这边买房子。我考虑到德国房市稳定,买下的房产至少能够保值。比如我现在在博登湖旁边的住所,将来升值的空间也大。作为过渡性的住房,五年后我把它租出去,届时也会有不少收益。”
  对近两年的新居生活,吴蔚表示满意。他是如何寻得心仪住房的呢?除了房子价格和地理位置,他还比较关注物业的服务质量以及社区邻里的氛围。他说:“细节能反映很多问题。看房的时候,留意楼道干净程度以及草坪花圃的修整情况,就能看出物业好坏。”关于对邻居的选择,吴蔚提到了德国朋友给他的建议。他解释道:“不倾向于和很多俄罗斯人或土耳其人做邻居。并不是歧视他们,而是觉得大家在不少生活细节上有差异。”看房子的时候,吴蔚会主动地和楼道里的邻居打招呼。对方反应热情友善抑或谨慎冷漠,这也是他挑选居所的打分项。
  如今,吴蔚与物业沟通顺畅,与邻里相处融洽。对于在德安家,他希望以自身找房的经历,给与他情况相似的华人一些借鉴。
  警惕租户陷阱 维权费时费力
  华人进军德国房地产市场,不少人将心仪居所收入囊中。然而阳光伴随着阴影,购房会否遭遇陷阱呢?来德10年的韩宇,如今每天关注房产网站,期待有一天能找到合适住房。他向记者谈到了找房过程中的陷阱,告诫华人购房者保持警惕。
  韩宇自一年前考虑购房,各处房子实地考察已半年有余。他寻找二手房时,不免遇上一些带有租户的房子。他特别提醒购房者,谨慎对待含租户的居室。他说:“一般情况下,自住房比同等条件的投资房(指含租户的房子)贵一些。于是,一些心怀鬼胎的房主在和你接洽的时候,会拿出一份协议,协议上表示目前的租户会在几个月后搬离。购房者自然很高兴,以为自己即将到手的是一套自住房,也因此接受了一个偏高的价格。可是几个月后,租户却搬不走了。从法律角度出发,相比房主,租户处于弱势的地位,他们的权益会受到德国法律多方面的保护。到时候即使租房协议到期,在租户还没找到新去处的情况下,要他们搬走并不容易。”韩宇还提到身边一个德国朋友,新买了房子已近一年时间,但却还要另外租房子住,正是因为房子被租客“占领”了。韩宇表示,届时即便打官司也不一定有满意的结果。单单等待法院传票、官司持续半年时间,判定结果执行再耗时一年半,前后两年都不确定能否搬进自己的住房。“又耗时间又耗精力,打官司也需一笔费用。”他无奈地说道。
  因此,韩宇更倾向于买自住房。不带租户的房子可以免去很多麻烦,这是他的理由。他说:“一方面网络上房产骗子不少,另一方面现在好房子一出来很快就被预订,所以找房子要谨慎,这个事情急不来。”
  专家房产分析:房产投资评估不应过于乐观
  德国一家华人咨询有限公司的创始人王女士向记者解释了房地产市场升温的缘由,并给欲购房的华人提出了自己的建议。
  谈起近年来德国房地产市场的发展状况,王女士说:“据我们观察,德国房地产市场自2010年开始活跃。房价上扬很快,另一方面实际交易量也一直在增长。比如在法兰克福,无论是每平米达到8000欧元的中高档住房,还是每平米4500至5000欧元的中档楼盘,都卖得很快。购买者中,不仅有德国当地的投资者,还有来自英国、俄罗斯等国的国际大买家。”对于接下来几年的市场预测,王女士谨慎地表示,这两年的房地产市场还会保持不错的态势,但往后的发展状况会受银行利息等很多因素影响,长期的市场前景并不容易评估。
  提及近两年市场火热的原因,王女士表示银行贷款利率、储蓄利率的下调是一个重要因素。她说:“10年期贷款,利率仅仅在2%至3%之间;在住房绿色节能设计达到一定标准的情况下,5万欧元贷款额度的利率甚至才1.5%左右。”
  在金融危机下欧洲多国风雨飘摇,德国成为一个相对安全的港口。与西班牙、意大利等国失业率的居高不下相比,德国就业市场仍被看好。很多欧洲人来德国就业,导致德国的常住人口开始攀升。王女士补充道:“相比10年前,银行利息大幅下调,加上不断增长的人口,市场的需求就增大了。以法兰克福为例,它已经是一个比较成熟的社区,建房空地不多,基本上是在旧有住房拆迁基础上新建楼盘。房源少,整个市场目前呈现供不应求的状况。”
  在王女士看来,华人在德购房于2011至2012年间达到小高潮。出于对中国房地产市场前景的担忧,在德国银行降息举措的推动下,犹豫不决的投资者就果断地做出了选择。王女士谈到华人购房群体时说:“很多父母就为自己在德国留学的孩子买了房子。此外,现在投资移民的人不少,中国商人到了德国后也愿意在这里安家。通过房产中介购房的人群里,中国投资商还是占多数。在德国生活多年的华人,相当一部分都可以自己购房。”
  谈及华人购房关注点时,王女士也为他们提供了建议。她说:“华人在德投资房地产,购买中小户型的房子居多。他们主要关注的就是房价。我个人觉得,投资者还应该考虑楼盘的地理位置、居住环境和社区氛围,比如是否位于历史文化城区,社区居民生活是否和谐等。因为这些因素都决定着今后的房屋出租状况。另一方面,万一今后房地产市场冷却,各方面条件良好的房子还能够继续保值。”
  王女士告诫购房者在做投资回报预测时,不应过于乐观。她解释道:“决定进行按揭贷款时,应该评估自己是否有足够的承受能力。比如,预计2.5%的房租年增长率是否真的能够达到?如果房子出现几个月的空置,这种风险是否能承受?房产保有10年后再出售,有盈利无需上税。但如果10年内转手卖出,不仅手续费高,盈利还需要缴纳税款。投资房地产不像投资股票可以随时抽身。它是中长期投资,应做好长期规划。”
  房产经纪人:德国房地产市场更稳定安全
  当前德国房地产市场呈现怎样的局面?近年来,华人购房有何趋势?围绕华人在德购房的话题,记者走访了法兰克福一家房产经纪公司。总经理张女士针对目前市场变化等问题表达了自己的看法。
  张女士从事室内设计多年,于2007年投身房地产。她在谈及五六年来华人在德购房的趋势与特点时说:“2008年前后,在德华人购买的基本上是自住房。我最早接触的一个投资房地产的客户,也是在2008年,但这种情况在当时还属于极少数。自2011年起,中国来德投资房地产的商人就越来越多。目前公司的业务里,华人购房用于自住和投资的比例已经基本对半。华人购买自住房会选择好一点的房子,价格基本在30万欧元以上。中国来德投资的商人则更倾向于选择中小户型的房产。”
  华人在德购房逐渐增多的背后,有何原因可循呢?
  张女士提到了她刚进入房地产行业时的市场环境,“在2008年全球经济危机的背景下,很多欧洲国家受到了很大影响。而由于工业基础比较雄厚,法律体系比较健全,相对而言,德国经济受到的影响并不大。”
  接着她谈到法兰克福房地产市场,并对其逐渐升温的原因做了分析。她说:“2008年起,很多大城市房价已经涨得很高,比如汉堡和慕尼黑。法兰克福的房价大概从两年前才开始上升。许多华人选择在法兰克福购房,也是因为这里有房价优势。”此外,德国3%左右的购房贷款利息、银行不断下调的储蓄利息以及不断上涨的房屋租金,都是越来越多人决定购买房子的潜在因素。
  除了提供给购房者的补助,德国政府推行的举措也在刺激着房地产市场的开发。张女士表示,法兰克福市政府设立支持项目,比如火车站周边的房屋改造项目、廉租房建设项目,市政府会给开发商提供一定的资金补助。
  相比中国房地产持续升温的态势,德国房地产市场更加稳定、安全,泡沫破裂的风险更小。这是华人选择在德国购房的一个重要原因。张女士补充道:“俗话说,不把鸡蛋放在一个篮子里。中国的高收入人群会拿出兜里的一部分资金,到德国投资房地产。另一方面,经过多年的奋斗,在德华人的收入逐渐稳定、增多,在德国购买住房成为可能。”
  对于在德投资房地产,张女士提到华人应着重关注的两个要素。她说:“首先是质量安全问题。尽管属于‘德国制造’,质量问题同样不可避免。虽然新建商品房有五年保修期,但是一旦房子出了质量问题,后续的麻烦也很多。再者是房屋的租金回报率问题。目前一般的公寓,租金回报率大概是4%左右。回报率越高,房子自然更值得投资。”(张乔楠)

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